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土地自持 是梦魇还是未来现金牛?
消息来源:每日经济新闻  发布时间:2017-6-25  浏览:1174次
 

  调控推陈出新,土地拍卖自持渐成风潮。有观点认为,自持物业增加开发商资金压力,而且不能有效增加可售住宅供应,不利于房价稳定,该土地出让方式不可持续。

  一边是业界对自持未来的担忧,另一边开发商为争夺自持地块使劲浑身解数,自持地块真的是亏本买卖么?

  拍地自持成标配

  6月6日,万科以25.3亿元拿下佛山一宗100%自持地块,引发了对业内对自持地块的讨论热潮,而在此之前万科已经在广州、北京分别拿下2宗自持地块,5宗自持地块的总价高达170亿元。

  6月9日,杭州大江东诞生首块 100%自持商住地,同一天出让的杭州大江东前进片区住宅地块以27%的自持比例成交。

  6月14日,世茂以40%自持比例拿下佛山禅城商住地。同一天,上海出让两宗“100%”自持商地,招商东航联合体以及金茂分食。

  和众多政策新玩法一样,自持拿地源自北京,随后在全国推广并渐成趋势。据邦地产君不完全统计,目前包括北京、上海、广州、佛山、杭州等地在内已出让16宗自持地块,总出让价高达420亿元。

  紧随其后,一大波的自持地块正在袭来。6月15日,上海推出青浦区一宗商办用地,总起价14.2亿元,自持面积不低于80%,将于7月25日开标。

  珠海市挂牌3宗住宅地块给出“10年限售”的规定,多宗商业用地则要求竞得企业自持10年内不得典押、转让及销售。

  试点长租产品

  自持地块作为严防高价地的有效“武器”,如雨后春笋般涌现。限地价竞自持之后,高价地在现行的土地拍卖制度下失去了生存的土壤,逐渐淡出市场。但有观点认为,自持地块并不能有效增加市场可售供应,当前多地库存告急的情况下,这种土地出让方式不可持续。

  对于开发商而言,当前租售比低以及资产证券化等渠道尚未打通,运营自持物业意味着承受着较大的租金压力。但为了获得赖以生存的土地,更多的开发商主动加入这场自持竞赛中,成为第一批吃螃蟹的探索者。

  自持地块能不能拿?未来出路在哪里?一系列的问题抛向了开发商。

  世茂华南区域投 资总监易炳顺告诉邦地产君,拍地竞自持是国家调控房地产的手段,对于房价稳定有一定帮助。自持地块出让会增加市场租赁物业,为无法承受太大购房压力的客户提供了更多房源,推出更多的长时间的租赁产品,缓解市场部分购房需求。

  据了解,目前市场已出现这种产品,万科随园嘉树项目养老公 寓租赁期分为5年和15年两种模式,中途可以退租,退还租金。

  易炳顺认为,这种长租住宅产品与目前市场的酒店、写字楼等自持运营模式是一样的,只是换了一种物业类型。

  自持是亏本买卖?

  自持物业面临的显著问题是,按照当前的租售比,租金回报率是算不过账的。万科高级副总裁谭华杰曾表示,如果万科在住宅用地盖房子出租,租金回报率大约为3%,扣除20%税收,最终租金收益率只有2.4%。

  当前房企融资收紧、成本上升,2.4%的租金收益率是无法支撑住宅租赁产品发展的。

  邦地产君认为,自持住宅物业收益不仅仅看租金回报率,对比当前处于风口上的长租公 寓,住宅租赁物业生存环境优越很多。

  目前市场上的长租公 寓运营商大部分没有获得物业的所有权,是在存量物业上做“加法”,面临资产不轻不重的尴尬处境,前期需要大量的资金投入,却无法享受物业升 值带来的回报。

  数据显示,随着一线房价攀升,我国租房人口占比在全国层面将超过30%,一线城市会超过40%,未来个别城市甚至将会有超过50%的人租房居住。住宅租赁产品发展空间大,纵观这一轮拍卖自持地块的所属城市,包括一线城市的北京、上海、广州以及热点的佛山、杭州等地,一线城市寸土寸金,热点二线城市发展**大,均是未来物业保值升级**大的区域。自持住宅产品,占据地理位置优势,未来打包资产证券化可行性高,从而获得稳定现金流。

  需要注意的是,自持地块出让一般会限制总价,开发商获取自持地块楼面地价相对较低。

  实行新的住宅运营模式,对开发商的运营能力和资金提出较高要求,部分实力较弱的开发将面临淘汰出局的处境。在当前强者恒强的格局下,这是市场竞争的必然趋势,强者生存,弱者出局。对于实力较强的开发商而言,或许将迎来“弯道超车”的绝佳时机。

  易炳顺表示,看好自持物业的发展未来,随着行业发展成熟,资产证券化以及物业租售比等问题都能迎刃而解,必须顺应发展趋势做出改变。

  转型中阵痛在所难免,作为第一批探索者,面临的环境更加艰难,但也意味获得更大的价格优势和物业升 值空间。等到住宅自持运营模式发展成熟再进入,拿地成本或将提高,并不能获得更大的收益,也许只是别人吃剩的残羹冷炙。

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